Pri nakupu nepremičnine je izročitev ključni trenutek, ki prinaša pomembne pravice tako za kupca kot za prodajalca. Po določbah ZVKSES-a prodajalec izpolni svojo pogodbeno obveznost, ko nepremičnino izroči kupcu. Zakonodajalec je pojem “izročitve nepremičnine” zelo konkretizirano ovsebinil. Povezal ga je z več pravnimi dejanji prodajalca, med drugim tudi z izročitvijo uporabnega dovoljenja, in ne zgolj s prenosom posesti.
Obveznost izročiti nepremičnino
Prodajalec izpolni svojo obveznost izročiti nepremičnino kupcu, ko:
- pridobi uporabno dovoljenje,
- je nepremičnina zgrajena z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi, in
- ko je prodajalec z upravnikom sklenil pogodbo o opravljanju upravniških storitev po Stanovanjskem zakonu (SZ-1) in je upravnik prevzel skupne dele stavbe, če je prodajalec dolžan določiti upravnika.
Prodajalec nepremičnino izroči kupcu tako, da mu:
- omogoči posest nepremičnine,
- izroči kopijo uporabnega dovoljenja za stavbo in
- izroči drugo dokumentacijo (etažni načrt tega posameznega dela, predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti za opremo in naprave ter projekte izvedenih del).
Vse te predpostavke morajo biti izpolnjene do izteka v prodajni pogodbi določenega roka za izročitev nepremičnine kupcu.
Zamuda z izročitvijo nepremičnine in pogodbena kazen
Prodajalec je dolžan nepremičnino izročiti kupcu v dogovorjenem roku, ki je opredeljen v prodajni pogodbi. Če pride do zamude, ki izhaja iz razlogov na strani prodajalca ali oseb, ki izvajajo dela v njegovem imenu, kupec pridobi pravico do pogodbene kazni.
Prodajalec v razmerju do kupcev ne more izključiti svoje odgovornosti za zamudo z izročitvijo nepremičnine zaradi razlogov, ki se nanašajo na potek gradnje nepremičnine, in sicer ne glede na to ali sam izvaja gradnjo ali gradnjo izvajajo druge osebe po pogodbi s prodajalcem, ali zaradi drugih razlogov, ki izvirajo iz prodajalčeve sfere oziroma iz sfere drugih oseb, ki za prodajalca opravljajo posamezne storitve v zvezi z gradnjo nepremičnine oziroma druge storitve, potrebne za izpolnitev prodajalčeve obveznosti v razmerju do kupcev.
Če prodajalec zamudi z izročitvijo nepremičnine, je kupec upravičen zahtevati plačilo pogodbene kazni v višini 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude za celotno obdobje trajanja zamude.
S prodajno pogodbo lahko kupec in prodajalec sicer omejita skupni znesek pogodbene kazni iz prejšnjega odstavka na določen odstotek kupnine, ki pa ne sme biti nižji od 50 odstotkov celotne kupnine.
Prevzem nepremičnine
O izročitvi in prevzemu nepremičnine sestavita prodajalec in kupec zapisnik.
Ob izročitvi in prevzemu nepremičnine mora prodajalec kupca opozoriti na:
- pravico zahtevati odpravo napak, ki se ugotovijo ob prevzemu, in
- na pravico zahtevati plačilo pogodbene kazni zaradi morebitne zamude z izročitvijo nepremičnine ter ga poučiti,
- da bo te pravice izgubil, če jih ob prevzemu nepremičnine ne bo uveljavil.
Če prodajalec ob izročitvi in prevzemu nepremičnine kupca ne pouči o pravicah in pravnih posledicah iz prejšnjega stavka, kupec ne izgubi pravice zahtevati odpravo napak, ki bi jih bilo mogoče ugotoviti ob prevzemu, tudi če odprave teh napak ob prevzemu ni zahteval, oziroma pravice zahtevati plačilo pogodbene kazni zaradi zamude z izročitvijo nepremičnine, tudi če ob prevzemu nepremičnine ni izjavil, da uveljavlja to pravico.
Zaključek
Pri uveljavljanju pravic po ZVKSES-u je pravočasnost izrednega pomena. Kupci morajo svoje pravice – od zahtev za odpravo napak do uveljavljanja pogodbene kazni za zamudo – natančno in pravočasno uveljaviti, saj so zakonski roki strogo določeni in lahko ključno vplivajo na izid postopka. Pomoč pravnega strokovnjaka je v teh ključnih trenutkih nujna, saj lahko kupcu pomaga pri pravilnem in pravočasnem uveljavljanju pravic.
