Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju: ZVKSES) je bil sprejet z namenom zaščite kupcev nepremičnin, ki so še v fazi gradnje. Pogosta praksa investitorjev je, da zaradi zagotavljanja finančnih sredstev za financiranje projektov sklepajo pogodbe o prodaji stanovanj ali enostanovanjskih stavb že pred dokončanjem gradnje. V prvi vrsti je zakonodaja usmerjena v obvladovanje tveganj, kjer investitorji prodajajo nepremičnine še pred zaključkom gradnje. S tem načinom prodaje investitorji pridobijo finančna sredstva za dokončanje projektov, vendar takšna praksa za kupce prinaša tveganja, saj bodoča nepremičnina v času sklenitve pogodbe še ne obstaja.
Glavna tveganja za kupce:
Ključna tveganja, s katerimi se kupci srečujejo pri predčasnem sklepanju pogodb, so:
- tveganje, da investitor zaradi finančnih težav ne bo dokončal gradnje,
- tveganje nezmožnosti investitorja izstaviti ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo za vpis lastninske pravice kupca, ker niso zagotovljeni pogoji za vpis etažne lastnine na objektu v zemljiško knjigo,
- prisotnost stvarnih napak na nepremičnini ob izročitvi.
Največja skrb za kupce nastopi v primeru, da investitor postane plačilno nesposoben ali gre celo v stečaj. V takšnih primerih se lahko zgodi, da kljub že poravnani kupnini kupec ne pridobi lastninske pravice na nepremičnini.
Pravilo sočasnosti izpolnitve kot zaščitni mehanizem
V izogib zgornjim tveganjem je zakonodajalec sledil pravilu o sočasnosti izpolnitve, ki je kogentno (obvezno) in ga ni mogoče zaobiti. To pomeni, da mora prodajalec pred izročitvijo nepremičnine in plačilom kupnine kupcu izpolniti vse obveznosti, potrebne za prenos lastninske pravice in uporabo nepremičnine. Sem sodi izročitev nepremičnine s pogodbeno določenimi lastnostmi in zagotovitev pogojev za vpis lastninske pravice v korist kupca.
Kljub strogemu pravilu sočasnosti izpolnitve zakon določa izjemo, ki omogoča izrecno dogovorjeno predčasno plačilo kupnine – vendar le, če prodajalec kupcu zagotovi ustrezno zavarovanje. To zavarovanje lahko prodajalec zagotovi kupcu na dva načina:
- bodisi tako, da mu izroči bančno garancijo za vračilo kupnine,
- bodisi tako, da v njegovo korist zagotovi skrbniške storitve na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa – gre za pogodbo, ki jo v zvezi s prodajo vseh posameznih delov posamezne stavbe z več posameznimi deli sklenejo skrbniški notar, skrbniška banka in prodajalec, in s katero se pogodbene stranke zavežejo, da bodo v skladu s tem zakonom in podrobnejšimi pogoji, določenimi s pogodbo o oblikovanju skrbniškega računa, izpolnjevale določene obveznosti.
V katerih primerih se uporablja ZVKSES?
Določbe ZVKSES se uporabljajo za vse prodajne pogodbe, ki izpolnjujejo naslednje pogoje:
- da je njihov predmet:
- bodisi enostanovanjska stavba
- bodisi posamezno stanovanje kot posamezen del stavbe, ki se nahaja v stavbi z več posameznimi deli,
- da jih prodajalec sklepa bodisi kot investitor bodisi kot vmesni kupec in
- da ima kupec položaj končnega kupca in položaj potrošnika po ZVPot.
Prav tako se določbe ZVKSES uporabljajo tudi za:
- predpogodbo, s katero se prodajalec in kupec zavežeta skleniti prodajno pogodbo in
- vsak drug pravni posel, ki ima glede medsebojnih pravic in obveznosti strank enake pravne posledice kot prodajna pogodba.
Zaključek
Zakonskih določb ni mogoče razlagati tako, da se ZVKSES ne bi nanašal na še nezgrajene stanovanjske stavbe. Takšna rešitev bi bila v izrazitem nasprotju z namenom ZVKSES-a zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja, kar pomeni s kogentnimi pravnimi instrumenti kupcem zagotoviti varstvo pred tveganji zaradi finančne nemožnosti investitorja, da konča gradnjo, pred neizpolnitvijo pogodbe in pred stvarnimi napakami po izročitvi. Prodajalec kogentnih določb ZVKSES-a ne more zaobiti niti na način, da bi prodajo stanovanjskih stavb tehnično izpeljal kot kombinacijo prodajne in podjemne (gradbene) pogodbe.
