Kupec je upravičen zadržati del kupnine, dokler prodajalec ne opravi vseh dejanj, ki jih je zaradi pravilne izpolnitve svoje obveznosti dolžan opraviti. Namen tega članka je pojasniti pogoje, pod katerimi lahko kupec uveljavi pravico do zadržanja plačila in se tako zaščiti v primeru neizpolnjenih obveznosti prodajalca.
Zadržanje 10% kupnine do izpolnitve pogojev za izročitev nepremičnine
Kupec lahko zadrži 10% kupnin, dokler prodajalec kupcu:
- ne izroči nepremičnine z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi: Prodajalec mora pridobiti uporabno dovoljenje, nepremičnina mora biti zgrajena z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi in z upravnikom (če je ta obvezen) skleniti pogodbo o upravljanju upravniških storitev po Stanovanjskem zakonu (SZ-1), upravnik pa mora prevzeti skupne dele stavbe in
- ne omogoči posesti na nepremičnini, izroči kopije uporabnega dovoljenja in, če je predmet prodaje posamezni del stavbe, tudi etažnega načrta posameznega dela ter kupcu izroči predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti za opremo in naprave ter projekte izvedenih del.
Ko so navedeni pogoji izpolnjeni, kupec ni več upravičen zadrževati plačila preostanka kupnine.
Zadržanje 5% kupnine do odprave očitnih napak
Če kupec ob prevzemu nepremičnine odkrije očitne napake in jih reklamira, ima pravico zadržati 5% kupnine. Za uresničitev te pravice mora prodajalec kupcu omogočiti, da najmanj tri dni pred dogovorjenim datumom prevzema pregleda nepremičnino.
Pravice do zadržanja kupnine po ZVKSES dajejo kupcu le možnost, da zadrži 10% oziroma 5% kupnine, potem pa mora kupec v skladu z določbami Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ) pravočasno uveljavljati jamčevalne zahtevke.
Zadržanje 5% kupnine do izročitve bančne garancije za odpravo skritih napak
Prodajalec ima obveznost odpraviti napake, ki se bodo pokazale v dveletnem jamčevalnem roku, zato mora hkrati z izročitvijo nepremičnine izročiti nepreklicno bančno garancijo banke, s katero se banka zavezuje, da bo na prvi poziv kupca in brez ugovorov izplačala znesek, na katerega se glasi bančna garancija. Bančna garancija se mora glasiti na znesek, ki je enak petim odstotkom kupnine po prodajni pogodbi. Rok veljavnosti bančne garancije mora biti najmanj 26 mesecev, šteto od pridobitve uporabnega dovoljenja.
Kupec uresniči to pravico tako, da znesek zadržane kupnine deponira pri notarju v korist prodajalca kot upravičenca pod pogojem, da prodajalec izpolni obveznost izročiti oziroma deponirati bančno garancijo za odpravo skritih napak.
Zadržanje petih odstotkov kupnine do zagotovitve pogojev za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca
Pravna dejanja, ki jih mora prodajalec opraviti, da bi zagotovil pogoje za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca, so odvisna od tega, ali je predmet prodaje enostanovanjska stavba ali posamezen del stavbe v stavbi z več posameznimi deli. V obeh primerih je zadnji pogoj izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca.
Del kupnine, ki jo je kupec zadržal, mora kupec plačati hkrati s tem, ko prodajalec zagotovi vse pogoje za vknjižbo lastninske pravice v korist kupcev. To obveznost pa prodajalec lahko izpolni tudi tako, da zemljiškoknjižno dovolilo izroči v notarsko hrambo notarju v korist kupca kot upravičenca, pod pogojem da kupec predloži dokaz o plačilu celotne kupnine, zmanjšane za morebitni del kupnine, ki ga je kupec utemeljeno zadržal.
Zaključek
Dogovor o predčasnem plačilu kupnine ne izključuje pravice kupca do zadržanja dela kupnine. Kupec namreč ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na enostanovanjski stavbi oziroma za vknjižbo etažne lastnine na posameznem delu stavbe z več posameznimi deli v korist kupca oziroma dokler prodajalec ni sposoben izročiti kupcu nepremičnine z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi, in na način, ki ga določa ZVKSES.
