Nakup nepremičnine v Sloveniji za tujca: pravila in koraki

Vprašanje, ali lahko tujec kupi nepremičnino v Sloveniji, ima različen odgovor glede na državljanstvo kupca. Državljani EU praviloma kupujejo pod enakimi pogoji kot domačini, za nekatere državljane tretjih držav pa veljajo posebni pogoji (npr. vzajemnost ali ureditev po mednarodnih sporazumih). Pred poslom je zato smiselno najprej preveriti sam položaj kupca.

V nadaljevanju pojasnjujemo pravila, pravni pregled in zavarovanje plačila. Postopek vodimo tudi v angleščini.

Kdo lahko kupi: EU in tretje države

Državljani EU/EGP in pravne osebe iz teh držav praviloma pridobivajo nepremičnine v Sloveniji enako kot domačini. Za državljane tretjih držav je pridobitev mogoča pod posebnimi pogoji, pogosto na podlagi vzajemnosti ali mednarodnega sporazuma. Prvi korak je torej ugotoviti, v katero kategorijo sodi kupec.

Pravni pregled nepremičnine

Ne glede na državljanstvo velja enaka skrbnost kot pri vsakem nakupu: pregled zemljiške knjige, bremen (hipoteke, služnosti), zaznamb in predkupnih pravic ter ujemanje dejanskega in pravnega stanja (legalnost gradnje, etažna lastnina). Tujci so pri tem pogosto v slabšem položaju, ker domačega okolja in jezika ne poznajo, zato je pregled še toliko pomembnejši.

Pogodba in zavarovanje plačila

Sklene se prodajna pogodba, prilagojena nepremičnini, kupnina pa se praviloma zavaruje prek notarske hrambe (skrbniškega računa), vezane na hkraten vpis lastništva v korist kupca brez bremen. To je za tujega kupca, ki ne more sproti spremljati postopka, posebej pomembno jamstvo.

Vpis lastništva in jezik postopka

Posel se zaključi s prenosom lastništva in vpisom v zemljiško knjigo. Tuji kupec potrebuje slovensko davčno številko in praviloma ustrezne prevode ter overitve. Celoten postopek vodimo in dokumentiramo v angleščini, da kupec ves čas razume, kaj podpisuje in v kateri fazi je posel.

Po korakih: nakup nepremičnine za tujega kupca

1) Status kupca: najprej ugotovimo, ali je kupec državljan EU/EGP (praviloma kupuje kot domačin) ali tretje države (posebni pogoji, npr. vzajemnost). 2) Pravni pregled: opravimo pravni pregled nepremičnine, zemljiška knjiga, bremena, služnosti, predkupne pravice, legalnost gradnje.

3) Pogodba in plačilo: sklenemo prodajno pogodbo, kupnino pa zavarujemo prek notarske hrambe, vezane na hkraten vpis lastništva brez bremen, za tujega kupca, ki posla ne spremlja sproti, posebej pomembno. 4) Davčna številka in vpis: kupec pridobi slovensko davčno številko, posel se zaključi z vpisom lastništva v zemljiško knjigo.

Celoten postopek vodimo v angleščini. Sodi pod pravno podporo tujim strankam in nepremičninsko pravo.

Davki, financiranje in praktični nasveti

Tuji kupec naj upošteva tudi davčni vidik (davek na promet nepremičnin oziroma DDV pri novogradnjah, kasnejša obdavčitev) in morebitno financiranje pri slovenski banki, ki ima svoje zahteve. Pred zavezujočo ponudbo je smiselno preveriti, ali posel sploh terja kakšno dovoljenje glede na status kupca.

Praktičen nasvet: vse korake, od are do vpisa, vežite na pravni pregled in zavarovanje plačila prek notarske hrambe. Postopek vodimo v angleščini, v okviru podpore tujim strankam.

Pridobitev za državljane tretjih držav

Za državljane EU/EGP pridobitev nepremičnine praviloma poteka enako kot za domačine. Za državljane tretjih držav pa je mogoča pod posebnimi pogoji, najpogosteje na podlagi vzajemnosti (da slovenski državljani lahko pridobivajo nepremičnine v tej državi) ali na podlagi mednarodnega sporazuma.

Zato je prvi korak vedno preveriti status kupca in pravno podlago pridobitve, šele nato sledita pravni pregled in pogodba. Položaj presodimo vnaprej, postopek pa vodimo v angleščini v okviru podpore tujim strankam.

What to prepare

Useful at the outset: the buyer’s citizenship/status (EU or third country), the land-register details of the property, the draft contract if any, and information on financing.

We first confirm whether the purchase is possible and on what basis, then run the legal review and secure payment, in English, as part of support for foreign clients.