Pregled pred podpisom: kaj vas čaka pri nakupu ali prodaji nepremičnine
V dveh minutah vidite, koliko posel stane poleg kupnine, kaj je treba pri vaši nepremičnini preveriti pred podpisom in kako zavarujemo denar do vpisa. Rezultat je orientacija in izhodišče za uvodni razgovor, ne nasvet.
Trije koraki, ki jih naredite vi. Pregled naredimo mi.
Vnesite posel, označite, kar velja za vašo nepremičnino, in izberite datum podpisa. Rezultat je vaš osebni pregled: kaj posel stane, kaj je treba preveriti in kdaj se sme premakniti denar.
Napake pri nepremičninskem poslu se ne pokažejo na ogledu, ampak po podpisu, ko jih je težko ali nemogoče popraviti: hipoteka, ki je prodajalec ni izbrisal, služnost, ki je ni omenil, predkupna pravica, ki je nihče ni preveril, ali kupnina, izplačana pred vpisom. Zgornji pregled pove, koliko posel stane poleg kupnine, kaj je treba pri vaši nepremičnini preveriti in kdaj se sme premakniti denar. Sam pregled naredimo mi, pred podpisom.
Vsak znesek in rok na tej strani ima vir v predpisu, ki velja v letu 2026, in je naveden spodaj. Kaj pomenijo za vaš posel, presodimo skupaj z vami na uvodnem razgovoru.
Štiri mesta, kjer posel spodleti.
Vpisi
Zemljiška knjiga na dan ogleda ni ista kot na dan podpisa. Bremena, služnosti, zaznambe in plombe preverimo tik pred podpisom in vpis vložimo takoj po overitvi, ker vrstni red šteje.
Denar
Plačilo pred vpisom brez hrambe, kredit v napačnem vrstnem redu, prodajalčeva banka brez izbrisne pobotnice. Vsak od teh scenarijev pomeni, da ena stran čaka na drugo brez varovala.
Ljudje
Solastniki, dediči, zakonci, predkupni upravičenci, najemniki in tujci. Kdor manjka pri podpisu ali ni bil obveščen, lahko pogodbo izpodbija ali vpis prepreči.
Papirji
Dovoljenja, kataster, energetska izkaznica, potrdilo o davku, odobritev upravne enote. Manjkajoč papir ne zavrne pogodbe, ustavi pa overitev in vpis za tedne.
Zato pregled vodimo kot en projekt: preverimo stanje, pripravimo ali pregledamo pogodbo, uskladimo notarja in banko, vložimo vpis in spremljamo sprostitev denarja. Vi podpisujete, mi vodimo. Kako poteka sodelovanje pri nakupu in prodaji →
Od kod številke in pravila.
Vse vrednosti veljajo 23. 9. 2026 in so bile preverjene v uradnih virih (PISRS, Uradni list RS). Ob spremembi predpisov jih posodobimo.
- Davek na promet nepremičnin: ZDPN-2, zavezanec je prodajalec (5. člen), osnova je prodajna cena (8. člen), stopnja 2 odstotka (9. člen), napoved v 15 dneh (11. člen), odmera v 30 dneh (13. člen), brez dokazila o plačilu notar ne overi podpisa (15. člen). Pri prenosu z obračunanim DDV se davek ne plača (4. člen).
- DDV pri novogradnji: 9,5 odstotka za stanovanja do 120 m2 in hiše do 250 m2 v okviru socialne politike, sicer 22 odstotkov (ZDDV-1, 41. člen in Priloga I). Prodaja starejših objektov je DDV oproščena (44. člen) z možnostjo opcije obdavčitve med zavezanci (45. člen).
- Sodne takse za zemljiškoknjižni postopek: ZST-1, tarifna številka 91011 (vknjižba lastninske pravice po vrednosti nepremičnine, od 5 EUR pod 20.000 EUR do 80 EUR pri 70.000 do 300.000 EUR in 100 EUR do 400.000 EUR), 91012 (vknjižba hipoteke 50 EUR), 91014 (zaznamba vrstnega reda 25 EUR).
- Notarska tarifa (Uradni list RS, št. 59/19, 9/21 in 143/21), Priloga 1: tarifna številka 8 (overitev podpisa na pogodbi po vrednosti, od 6 do 114 EUR, dodatnih 16 EUR, če notar preverja vsebino listine), tarifna številka 11 (hramba denarja po vrednosti, na primer 318 EUR pri kupnini do 298.350 EUR, največ 912 EUR), tarifna številka 1 (notarski zapis po vrednosti, na primer sporazum o hipoteki, 314 EUR pri vrednosti do 367.200 EUR, največ 1.140 EUR), tarifna številka 13 (zemljiškoknjižni predlog 42 EUR). Pristojbinam se prišteje 22 odstotkov DDV.
- Provizija posrednika: omejitev višine iz prvega in drugega odstavka 5. člena ZNPosr je Ustavno sodišče razveljavilo v dveh korakih, 26. 10. 2023 za vse posle razen stanovanjskih s fizičnimi osebami (Uradni list RS, št. 116/23) in 2. 9. 2025 še za te (odločba U-I-205/19, U-I-230/19, Uradni list RS, št. 76/25). Višina je stvar dogovora, velja pa še tretji odstavek 5. člena: plačilo za posredovanje sme družba zaračunati le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju, nasprotni dogovor je ničen.
- Ara: 64. in 65. člen OZ (ob izpolnitvi se ara všteje, ob neizpolnitvi kupca jo prodajalec obdrži, ob neizpolnitvi prodajalca vrne dvojno). Pisna oblika pogodbe: 52. člen OZ. Overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu: 33. člen ZZK-1. Zaznamba vrstnega reda: 68. do 73. člen ZZK-1, velja eno leto.
- Dohodnina od dobička iz kapitala: 25 odstotkov, po 5 letih imetništva 20, po 10 letih 15 (132. člen ZDoh-2), po 15 letih oprostitev (96. člen), oprostitev za stanovanje ali hišo s stalnim prebivališčem in bivanjem zadnja tri leta (96. člen). Nabavna in prodajna vrednost se popravita za normirane stroške 1 odstotka.
- Kmetijska in gozdna zemljišča: ZKZ, ponudba pri upravni enoti z rokom 15 dni (20. člen), vrstni red predkupnih upravičencev (23. člen), vloga za odobritev v 30 dneh in overitev le na podlagi pravnomočne odločbe (22. člen).
- Novogradnja: ZVKSES, pogoji za sklenitev pogodbe (5. člen), ara največ 10 odstotkov kupnine (11. člen), sočasnost izpolnitve (12. člen), zavarovanje plačil z bančno garancijo ali skrbniškimi storitvami (13. člen), zadržanje dela kupnine (15. člen), zapisnik o prevzemu (19. člen), garancija za skrite napake (26. člen).
- Tujci: državljani EU in EGP pridobivajo nepremičnine pod enakimi pogoji kot slovenski državljani, za druge velja pogoj vzajemnosti, ki ga ugotovi ministrstvo, pristojno za pravosodje. Domneva dovoljenja za objekte, zgrajene pred 31. 12. 1967 (GZ-1).
Izračun ne upošteva stroškov banke in cenitve, energetske izkaznice, upravnih taks, stroškov prevoda in našega dela. Delitev stroškov med strankama je stvar dogovora. Pri podjetjih in zavezancih za DDV je davčna obravnava drugačna in jo presodimo posebej.
Tjaša Ozimek
Vodi nepremičninsko in premoženjsko področje: pravni pregled, pogodbe, zemljiška knjiga in zavarovanje plačila pri nakupu, prodaji in prenosu nepremičnin, ter spore, ki iz nepremičnin izhajajo.
Profil odvetnice →Pregled pred podpisom: pogosta vprašanja
Ali so izračunani stroški točni?
So orientacija po veljavnih predpisih: davek na promet nepremičnin 2 odstotka, notarska tarifa (Uradni list RS, št. 59/19 s spremembami) in sodne takse po ZST-1. Provizija posrednika od odločb Ustavnega sodišča iz let 2023 in 2025 ni več zakonsko omejena, tudi pri stanovanjih ne, in je stvar dogovora, zato vpišete svoj odstotek. Plača jo le naročitelj posredovanja. Izračun ne vsebuje stroškov banke, cenitve, energetske izkaznice in našega dela. Ceno našega dela vam sporočimo pred začetkom.
Kdo plača notarja, takso in davek?
Zavezanec za davek na promet nepremičnin je prodajalec. Stroške notarja in vpisa si stranki razdelita po dogovoru, praviloma kupec nosi hrambo in vpis, prodajalec pa overitev svojega podpisa. V pogodbi to zapišemo, da po podpisu ni razprav.
Kaj je notarska hramba kupnine in zakaj jo potrebujem?
Kupec položi kupnino pri notarju, notar jo izplača prodajalcu ali njegovi banki šele, ko so izpolnjeni pogoji, praviloma vpis lastništva v korist kupca brez bremen. Kupec tako ne plača, preden dobi, prodajalec pa ne izroči, preden je denar zagotovljen. Pogoje sprostitve pripravimo mi.
Koliko časa traja od podpisa do vpisa lastništva?
Praviloma nekaj tednov. Prodajalec napove davek v 15 dneh, davčni organ ga odmeri v 30 dneh, po plačilu notar overi zemljiškoknjižno dovolilo in vloži se predlog za vpis. Vrstni red je varovan že z vložitvijo. Pri kreditu, hipoteki prodajalca in kmetijskih zemljiščih je pot daljša.
Ali orodje nadomesti pravni pregled?
Ne. Pove, kaj je treba pri vaši nepremičnini preveriti in kaj je na kocki. Sam pregled naredimo mi z izpiski, listinami in vpogledi v evidence, pisno in pred podpisom.
Prodajam. Ali plačam dohodnino od dobička?
Dobiček iz kapitala je obdavčen s 25 odstotki, po petih letih imetništva z 20, po desetih s 15, po petnajstih letih davka ni. Prodaja stanovanja ali hiše, v kateri ste imeli prijavljeno stalno prebivališče in ste tam dejansko bivali zadnja tri leta, je oproščena. Orodje izračun pokaže v prvem koraku.