Nakup in prodaja nepremičnine: pravni pregled in pogodba
Pri nakupu ali prodaji nepremičnine prevzamemo pravni del posla: preverimo pravno stanje, pripravimo ali pregledamo kupoprodajno pogodbo, zavarujemo plačilo kupnine in posel pripeljemo do vpisa v zemljiško knjigo. Zadevo vodi odvetnica Tjaša Ozimek.
Napake pri nepremičninskem poslu se ne pokažejo na ogledu, ampak po podpisu: hipoteka, ki je prodajalec ni izbrisal, služnost, ki je ni omenil, predkupna pravica, ki je nihče ni preveril, ali kupnina, izplačana pred vpisom lastništva. Naša naloga je, da vse to preverimo, preden podpišete, in da pogodba plačilo veže na čist prenos lastništva.
Delamo za kupce in za prodajalce, za stanovanja, hiše, zemljišča in poslovne prostore, in tudi takrat, ko posel vodi nepremičninski posrednik. Posrednik posreduje, mi varujemo izključno vaš pravni interes.
Kdaj se je smiselno oglasiti.
- Kupujete in želite pravni pregled nepremičnine, preden podpišete karkoli, tudi predpogodbo ali dogovor o ari.
- Prejeli ste osnutek pogodbe od prodajalca, posrednika ali investitorja in ga je treba preveriti.
- Prodajate in želite pogodbo, ki varuje vas: plačilo pred izročitvijo, jasna ara, rok izročitve, omejena odgovornost za napake.
- Na nepremičnini je hipoteka, prodajalčeva ali vaša, in jo je treba ob prodaji izbrisati.
- Kupujete novogradnjo od investitorja in vas zanima, kaj vas varuje, če investitor ne izpolni obveznosti.
- Prodajate podedovano nepremičnino ali solastniški delež in ni jasno, kdo mora soglašati ali kdo ima predkupno pravico.
- Kupujete zemljišče, kmetijsko, gozdno ali stavbno, kjer veljajo posebna pravila o prometu.
- Kupujete na dražbi ali od stečajnega dolžnika.
- Ste tuji kupec ali prodajate tujcu.
Od pregleda do vpisa, na obeh straneh posla.
Za kupca
Pravni pregled nepremičnine
Zemljiška knjiga: vpisani lastnik, bremena (hipoteke, zemljiški dolg), služnosti, stvarna bremena, zaznambe. Predkupne pravice, zakonite in pogodbene. Ujemanje dejanskega in pravnega stanja: gradbeno in uporabno dovoljenje, legalnost gradnje, pri etažni lastnini pravilna vzpostavitev in skupni deli.
Pisna ocena tveganj
Kaj je treba urediti pred podpisom in kaj se lahko uredi v pogodbi.
Kupoprodajna pogodba
Pripravljena ali pregledana: kupnina in način plačila, ara, izročitev, jamstva za pravne in stvarne napake, pogoji za odstop, stroški in davki.
Zavarovanje kupnine
Kupnina v notarski hrambi, ki se sprosti šele ob vpisu lastništva v vašo korist brez bremen. Kjer je hipoteka, gre izplačilo banki neposredno iz kupnine proti izbrisni pobotnici.
Notar in zemljiška knjiga
Uskladitev z notarjem za overitev, zemljiškoknjižno dovolilo, po potrebi zaznamba vrstnega reda, vložitev predloga za vpis in spremljanje do sklepa o vpisu.
Prevzem nepremičnine
Primopredajni zapisnik, stanje števcev, ključi, prenos pogodb z dobavitelji.
Za prodajalca
Priprava nepremičnine na prodajo
Preverimo, ali je zemljiškoknjižno stanje čisto, ali je treba prej urediti dedovanje, delitev solastnine, izbris starih bremen ali vpis stavbe oziroma etažne lastnine. Neurejeno stanje kupce odganja in znižuje ceno.
Predkupne pravice
Solastniki, občina na določenih območjih, pri kmetijskih zemljiščih zakoniti predkupni upravičenci in postopek prek upravne enote.
Pogodba, ki varuje prodajalca
Kupnina pred izročitvijo ali v notarski hrambi z jasnimi pogoji sprostitve, ara, rok izročitve, prenos tveganja, odgovornost za napake, omejena na to, kar je bilo kupcu razkrito.
Davek in obveznosti prodajalca
Napoved za odmero davka na promet nepremičnin, energetska izkaznica, potrdila za notarja.
Prodaja s posrednikom
Pregled pogodbe o posredovanju, obseg storitev in provizija, ki od razveljavitve zakonske omejitve ni več omejena. Kaj to pomeni v praksi →
Ne glede na to, na kateri strani ste, je cilj isti: da se lastništvo prenese točno tako, kot je zapisano, in da se denar premakne šele takrat.
Novogradnja, zemljišča in tuji kupci.
Novogradnja od investitorja. Pri poslih, ki jih ureja Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), preverimo, ali je investitor izpolnil pogoje za prodajo, kako je zavarovano vaše plačilo (skrbniški račun ali bančna garancija), kaj določa pogodba o rokih, prevzemu in odpravi napak, in kako ravnati ob prevzemu, če stanovanje ni skladno s pogodbo. Če ste ponudbo ali pogodbo investitorja že prejeli, jo priložite ob dogovoru za uvodni razgovor.
Zemljišča in kmetijska zemljišča. Pravni pregled zajame namensko rabo (lokacijska informacija), dostop do javne ceste, komunalno opremljenost in omejitve. Pri kmetijskih in gozdnih zemljiščih promet poteka po posebnem postopku: ponudba se objavi pri upravni enoti, zakoniti predkupni upravičenci imajo prednost, pravni posel pa mora odobriti upravna enota. Brez tega postopka vpis v zemljiško knjigo ni mogoč.
Tuji kupci in prodaja tujcu. Državljani držav EU pridobivajo nepremičnine pod enakimi pogoji kot slovenski državljani. Za državljane nekaterih tretjih držav je nakup mogoč pod pogojem vzajemnosti, kar se preveri v posebnem postopku pred sklenitvijo posla. Če prodajate tujcu, je to vprašanje treba rešiti, preden se zavežete. Postopek vodimo v angleščini. Nakup nepremičnine v Sloveniji za tujca →
Kako poteka sodelovanje.
1 · Uvodni razgovor
Pregled položaja, kaj je treba preveriti in kje so tveganja. Za prvi stik zadošča naslov nepremičnine, ali kupujete ali prodajate in v kateri fazi ste, osnutek pogodbe, če ga že imate, in ali sodeluje posrednik. Izpisek iz zemljiške knjige in ostalo pridobimo sami.
2 · Pravni pregled
Zemljiška knjiga, bremena, predkupne pravice, dovoljenja, dejansko stanje. Pisna ocena.
3 · Pogodba
Priprava ali pregled, uskladitev z nasprotno stranko ali posrednikom.
4 · Notar in plačilo
Overitev podpisa, notarska hramba kupnine, potrdilo o plačanem davku, zemljiškoknjižno dovolilo.
5 · Vpis v zemljiško knjigo
Vložitev predloga, spremljanje do sklepa, sprostitev kupnine.
6 · Izročitev in zaključek
Primopredaja nepremičnine in zaključek posla.
Od podpisa pogodbe do vpisa lastništva praviloma mine nekaj tednov, odvisno od davčnega postopka, hipotek in obremenjenosti zemljiške knjige. Vrstni red vpisa se varuje že z vložitvijo predloga.
Pri nepremičninah se napake vpišejo. Zato šteje pregled pred podpisom.
Tjaša Ozimek
Vodi nepremičninsko in premoženjsko področje: pravni pregled, pogodbe, zemljiška knjiga in zavarovanje plačila pri nakupu, prodaji in prenosu nepremičnin, ter spore, ki iz nepremičnin izhajajo.
Profil odvetnice →Jasen dogovor, preden začnemo.
Uvodni razgovor je plačljiv. Ceno vam sporočimo, ko se javimo na vaše povpraševanje, termin pa potrdite šele po tem. Če se odločite za nadaljnje sodelovanje, strošek uvodnega razgovora upoštevamo pri nadaljnjem delu.
Za pravni pregled nepremičnine in pripravo ali pregled kupoprodajne pogodbe praviloma dogovorimo vnaprej znano ceno, ki jo prejmete pisno pred začetkom dela. Stroški notarja, davek na promet nepremičnin in morebitna provizija posrednika niso del naše cene. Kateri stroški vas čakajo in kdo jih nosi, vam razložimo na uvodnem razgovoru.
Sprejemamo v pisarnah na Tivolski cesti 48 v Ljubljani in na Novem trgu 11 v Novem mestu. Uvodni razgovor je mogoč tudi na daljavo. Podpis pri notarju uskladimo z vami in nasprotno stranko, kjer je to najbolj praktično.
Nakup in prodaja nepremičnine: pogosta vprašanja
Ali potrebujem odvetnika, če posel vodi nepremičninski posrednik?
Posrednik posreduje med kupcem in prodajalcem in praviloma dela za tistega, ki ga je najel. Odvetnik varuje izključno vaš pravni interes: preveri pravno stanje, opozori na tveganja in pogodbo prilagodi vam. Pri vrednejših poslih in pri vsem, kar odstopa od preprostega nakupa stanovanja brez bremen, je to razlika, ki se pozna.
Kdo plača davek na promet nepremičnin?
Zavezanec za davek na promet nepremičnin je prodajalec, stopnja je 2 % od pogodbene vrednosti. Stranki se lahko dogovorita, da ga plača kupec, do davčnega organa pa ostane zavezanec prodajalec. Pri novogradnjah, ki se prodajajo z DDV, se davek na promet nepremičnin ne plača.
Kako je zavarovana kupnina?
Najpogosteje prek notarske hrambe: kupec položi kupnino pri notarju, notar jo izplača prodajalcu šele, ko je lastništvo vpisano na kupca brez bremen. Če je na nepremičnini hipoteka, se del kupnine izplača neposredno banki proti izbrisni pobotnici.
Kaj je ara in kaj se zgodi, če posel odpade?
Ara je znesek, ki ga kupec izroči ob sklenitvi pogodbe kot potrditev. Če od pogodbe odstopi kupec, aro praviloma izgubi. Če odstopi prodajalec, jo vrne v dvojnem znesku. Pomembno je, da je v pogodbi jasno zapisano, da gre za aro in ne za delno plačilo, in kaj velja, če posel odpade iz razlogov, ki niso na strani nobene stranke.
Na nepremičnini je hipoteka prodajalca. Ali lahko kupim?
Da, če je izbris hipoteke urejen v pogodbi: banka izda izbrisno pobotnico proti plačilu preostanka dolga, ki se poravna iz kupnine, ostanek prejme prodajalec. Kupnina se sprosti šele, ko je vpis v vašo korist brez hipoteke. Brez takšne ureditve nepremičnine z bremenom ne kupujte.
Kupujem novogradnjo od investitorja. Na kaj naj pazim?
Na to, ali je investitor izpolnil zakonske pogoje za prodajo, kako je zavarovano vaše plačilo, kaj pogodba določa o rokih, prevzemu in odpravi napak, in kako je urejeno zemljiškoknjižno stanje (vpis stavbe, etažna lastnina, bremena investitorjeve banke). Pogodbo investitorja pregledamo, preden jo podpišete.
Kupujem zemljišče. Kaj je drugače?
Preverimo namensko rabo, dostop, komunalno opremljenost in omejitve. Pri kmetijskih in gozdnih zemljiščih promet teče prek upravne enote s predkupnimi upravičenci in odobritvijo posla. Brez tega postopka vpis ni mogoč.
Sem tujec. Lahko kupim nepremičnino v Sloveniji?
Državljani EU praviloma pod enakimi pogoji kot slovenski državljani. Za državljane nekaterih tretjih držav velja pogoj vzajemnosti, ki se preveri pred poslom. Postopek vodimo v angleščini.
Prodajam podedovano nepremičnino. Kaj moram urediti prej?
Prodajalec mora biti vpisan v zemljiško knjigo kot lastnik, torej mora biti zapuščinski postopek zaključen in vpis izveden. Če je dedičev več, so solastniki in pri prodaji sodelujejo vsi. Pri prodaji solastniškega deleža imajo drugi solastniki predkupno pravico.
Koliko časa traja od podpisa do vpisa lastništva?
Praviloma nekaj tednov: davčni postopek, overitev pri notarju in vložitev predloga za vpis. Sklep o vpisu lahko traja dlje, vendar se vrstni red varuje že z vložitvijo predloga. Pri hipotekah in kmetijskih zemljiščih je časovnica daljša.
Koliko stane pravni pregled in pogodba?
Uvodni razgovor je plačljiv. Ceno vam sporočimo, ko se javimo na vaše povpraševanje. Za pravni pregled in pogodbo praviloma dogovorimo vnaprej znano ceno, ki jo prejmete pisno pred začetkom dela. Stroški notarja, davek in provizija posrednika niso del naše cene.
Sorodni vpogledi
Vsi vpogledi s tega področja →
Pravni pregled nepremičnine pred nakupom: na kaj paziti
Zemljiška knjiga, bremena, služnosti, predkupne pravice, legalnost gradnje in zavarovanje kupnine prek notarske hrambe.
Preberi več →Nakup nepremičnine v Sloveniji za tujca
Pravila za državljane EU in tretjih držav, vzajemnost, pravni pregled, pogodba in zavarovanje plačila.
Preberi več →Provizije nepremičninskih posrednikov: konec zakonske omejitve
Kaj je Ustavno sodišče razveljavilo, kaj ostaja v veljavi in na kaj paziti v pogodbi o posredovanju.
Preberi več →