Izključitvena tožba: pogoji, postopek in meje

Kaj lahko storite, ko sosed v večstanovanjski stavbi prestopi vse meje, grozi, uničuje skupne prostore in onemogoča normalno življenje? Zakon za najhujše primere pozna izključitveno tožbo, s katero lahko skupnost etažnih lastnikov doseže celo prodajo kršiteljevega stanovanja. A prav zato, ker posega v dom in lastnino, je postavljena zelo visoko.

O tej temi smo poleti 2026 govorili tudi za N1. Naše stališče je nespremenjeno. Izključitvena tožba je skrajno sredstvo, ne orodje za discipliniranje motečega soseda, in nihče ne sme izgubiti doma zato, ker je bolan, drugačen ali za okolico neprijeten. V nadaljevanju pojasnjujemo, kdaj in kako pride v poštev ter katere poti je treba izčrpati prej.

Kaj je izključitvena tožba in kje je urejena

Izključitveno tožbo ureja 123. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Namenjena je etažnim lastnikom, kadar eden od njih grobo krši temeljna pravila sosedskega sožitja ali svoje dolžnosti po pogodbi oziroma zakonu, tako da je skupnost z njim nevzdržna. Stanovanjski zakon (SZ-1) v 52. členu za etažne lastnike napotuje na isti mehanizem. Grobe kršitve hišnega reda so torej lahko podlaga, sama tožba pa teče po SPZ.

Pogoji in postopek: dva koraka z večino

1. Pisni opomin. Etažni lastniki z več kot polovico solastniških deležev sprejmejo sklep, s katerim kršitelja pisno opomnijo. Opomin mora kršitve konkretno opisati, pavšalno »moti nas« ne zadošča.
2. Sklep o tožbi. Če kršitelj kljub opominu z ravnanjem nadaljuje, etažni lastniki z isto večino sprejmejo sklep o vložitvi izključitvene tožbe in tožbo vložijo.

Če sodišče tožbi ugodi, se sodba izvrši s prodajo kršiteljeve enote po pravilih izvršilnega postopka. Kršitelj prejme kupnino, stanovanje pa zapusti. Prav ta teža posega je razlog, da sodišča presojajo strogo. Kršitve morajo biti resne, trajne in dokumentirane, opomin pa resen poskus, ne formalnost.

Zakaj v praksi (skoraj) ne uspe

Po dostopnih podatkih v Sloveniji ni javno znanega primera, v katerem bi bila izključitvena tožba pravnomočno uspešna. Znani sta kvečjemu zavrnjeni zadevi višjih sodišč. Razlogov je več: visok dokazni standard, zahteva po sorazmernosti (izguba doma je najtežji možni poseg), pogosto pa tudi postopkovne napake skupnosti, na primer opomin brez prave večine, premalo konkretno opisane kršitve in prekratek čas med opominom in tožbo. Sporočilo za prakso: kdor o tej poti resno razmišlja, mora postopek voditi brezhibno od prvega sklepa naprej.

Kaj storiti, preden pomislite na tožbo

Izključitvena tožba je zadnja postaja. Za večino motenj so pravi (in hitrejši) drugi ukrepi:

Motnja	Primerna pot
kršitve hišnega reda (hrup, smeti, skupni prostori)	opozorilo prek upravnika, sklep etažnih lastnikov, hišni red
nevarni posegi, črne gradnje, higienske razmere	prijava inšpekciji (stanovanjska, gradbena, zdravstvena)
nasilje, grožnje, kalenje miru	policija in prekrškovni oziroma kazenski postopek
trajni posegi v vašo lastnino (imisije, zasegi skupnih delov)	civilna opustitvena/negatorna tožba
samovoljni posegi v posest	motenjska tožba (varstvo posesti)
vse odpove, kršitve grobe in trajne	izključitvena tožba (123. člen SPZ)

Vsak od teh korakov hkrati gradi dokazno podlago. Zapisniki upravnika, inšpekcijske odločbe, policijski zapisi in sodne odločbe so pozneje ključni dokazi, da je bila skupnost potrpežljiva in da milejši ukrepi niso zalegli.

Kaj pa najemnik, ki krši?

Če težave povzroča najemnik, izključitvena tožba meri na lastnika oziroma njegovo enoto, najemna razmerja pa imajo svoja pravila (opomin in odpoved najemne pogodbe, ki jo lahko sproži najemodajalec). Kadar lastnik kljub pozivom ne ukrepa, je to ena od okoliščin, ki jih skupnost dokumentira. Položaji so tu pravno različni in jih je smiselno presoditi posamično.

Nasvet za kupce: preverite stavbo, ne le stanovanja

Dolgotrajen spor v stavbi je breme, ki ga kupec podeduje z nakupom. Pri pravnem pregledu nepremičnine pred nakupom zato preverimo tudi razmerja v stavbi, torej sklepe etažnih lastnikov, morebitne postopke in hišni red.

Kaj pripraviti za uvodni razgovor

• kronologijo motenj (datumi, opisi, priče),
• dosedanje ukrepe: dopise upravniku, prijave, policijske zapise, inšpekcijske odločbe,
• podatke o stavbi: število enot, solastniški deleži, hišni red, pogodba o medsebojnih razmerjih,
• morebitne že sprejete sklepe etažnih lastnikov.

Pogosta vprašanja

Ali obstaja mehanizem »prisilne izselitve« nevzdržnega soseda?

Da, izključitvena tožba po 123. členu SPZ, a je skrajno sredstvo z visokim pragom. Potrebna sta opomin in sklep z več kot polovico solastniških deležev, kršitve pa morajo biti grobe in trajne. Javno znanega primera pravnomočno uspešne tožbe po dostopnih podatkih še ni.

Sosed je »samo« zelo moteč, pride tožba v poštev?

Praviloma ne. Subjektivno moteče vedenje, ki ne dosega grobih kršitev, ni podlaga za izgubo doma. Za takšne primere so pravi upravnik, hišni red in po potrebi druge civilne poti.

Kakšna večina etažnih lastnikov je potrebna?

Za opomin in za sklep o vložitvi tožbe je potreben sklep lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev, ne polovica »po glavah«.

Kaj se zgodi s stanovanjem, če tožba uspe?

Sodba se izvrši s prodajo kršiteljeve enote po pravilih izvršbe. Kršitelju pripada kupnina, enoto pa mora zapustiti.

Kršitelj je najemnik, lastnik pa ne ukrepa, kaj zdaj?

Najemna razmerja imajo svoja pravila (opomin, odpoved pogodbe), ukrepanje pa je predvsem v rokah najemodajalca. Lastnikova pasivnost se dokumentira, pravno pot za skupnost pa je treba presoditi posamično.

Koliko časa vzame taka pot?

Realno govorimo o mesecih za pravilno izpeljane sklepe in opomin ter o letu ali več za sodni postopek. Tudi zato je pametno vzporedno uporabiti hitrejše poti iz tabele zgoraj.