Nakup nepremičnine na dražbi: postopek, tveganja in kaj preveriti prej

Nepremičnine v izvršbi so zbrane v spletnem iskalniku Vrhovnega sodišča (181.a člen ZIZ), prodaje v stečaju pa med objavami v postopkih zaradi insolventnosti pri AJPES. Cena je pogosto nižja od tržne, a to ima razlog: kupujete brez prodajalca, ki bi jamčil za stanje, in včasih z ljudmi, ki v nepremičnini še živijo.

Na izvršilni dražbi sodišče proda dolžnikovo nepremičnino, da poplača upnika, pogodbe ni, nadomesti jo sklep o domiku. V stečaju prodaja stečajni dolžnik po upravitelju, kupec podpiše pogodbo, sodišče pa ji da soglasje. Spodaj: potek obeh postopkov, razlike, hipoteke in najemniki, kaj preveriti prej in tveganja. Stanje 2026.

Izvršilna dražba po ZIZ: potek po korakih

1. Ugotovitev vrednosti. Sodišče jo ugotovi s sklepom na podlagi mnenja sodnega cenilca, ki se objavi skupaj z odredbo o prodaji (181. člen ZIZ).
2. Odredba o prodaji. Navaja opis nepremičnine, služnosti in bremena, ki jih kupec prevzame, ugotovljeno vrednost, najnižjo ceno, rok za kupnino in varščino (184. člen ZIZ). Od razglasitve do prodaje mora preteči najmanj 30 dni (181. člen ZIZ). Dražba je praviloma spletna (183. člen ZIZ).
3. Prijava in varščina. Prijavite se najpozneje tri delovne dni pred začetkom in v istem roku položite varščino v višini desetine ugotovljene vrednosti (185. in 188.a člen ZIZ). Kupec ne more biti dolžnik ali kdo, ki uradno sodeluje pri prodaji (187. člen ZIZ).
4. Dražba in najnižja cena. Dražba traja, dokler ponudniki višajo (189. člen ZIZ). Na prvem naroku nepremičnina ne sme biti prodana pod 70 % ugotovljene vrednosti, na drugem, najmanj 30 dni pozneje, ne pod polovico (188. člen ZIZ).
5. Domik. Sodišče najvišjemu ponudniku nepremičnino domakne s sklepom, zoper katerega ni pritožbe (189. člen ZIZ).
6. Kupnina. Rok iz odredbe ne sme biti daljši od šestih mesecev od dneva prodaje (184. člen ZIZ). Če ne plačate, varščine ne dobite nazaj (191. člen ZIZ), neuspešnim se vrne v 15 dneh (185. člen ZIZ).
7. Izročitev in vpis. Po domiku in plačilu sodišče izda sklep o izročitvi, po njegovi pravnomočnosti se vpiše vaša lastninska pravica in izbrišejo bremena iz sklepa o domiku. Sklep določi tudi, kdaj se mora dolžnik izseliti, in je izvršilni naslov za izpraznitev (192. člen ZIZ).

Prodaja v stečaju po ZFPPIPP

Pogodba se sme skleniti le na podlagi javne dražbe, spletne javne dražbe ali zavezujočega zbiranja ponudb, po neuspehu tudi z neposrednimi pogajanji (329. člen ZFPPIPP). Sodišče na predlog upravitelja izda sklep o prodaji, v katerem določi način prodaje, izklicno ceno in varščino, lahko pa že vnaprej predvidi ponavljanje z znižanjem cene do 10 % na krog (331. člen ZFPPIPP). Izklicna cena pri prvem sklepu ne sme biti nižja od polovice likvidacijske vrednosti (332. člen ZFPPIPP).

Varščina ne sme biti nižja od 10 % izklicne cene, če ta ne presega 200.000 EUR, sicer od 20.000 EUR in 5 % (333. člen ZFPPIPP). Uspešnemu dražitelju velja za aro, pogodbo podpiše v treh dneh po dražbi, ob nepodpisu ali neplačilu dolguje pogodbeno kazen v višini varščine (334. člen ZFPPIPP). Kupnino plača največ v treh mesecih po sklenitvi pogodbe, pri zamudi nad 15 dni lahko stečajni dolžnik odstopi, posest pa izroči šele po plačilu celotne kupnine (339. člen ZFPPIPP).

Pogodba velja pod pogojem, da ji sodišče da soglasje, razen pri vrednosti pod 100.000 EUR, in do pravnomočnosti sklepa o soglasju lahko plačilo odklonite (339. in 341. člen ZFPPIPP). Ključna določba: stečajni dolžnik ne odgovarja za stvarne napake (340. člen ZFPPIPP), tega s pogodbo ni mogoče spremeniti (336. člen ZFPPIPP).

Izvršilna dražba in stečajna prodaja: razlike

Kaj se zgodi s hipotekami, služnostmi in najemniki

Hipoteke vas praviloma ne bremenijo naprej. V izvršbi se zastavni upniki poplačajo iz kupnine (198. člen ZIZ), s sklepom o izročitvi pa se izbrišejo bremena, določena v sklepu o domiku (192. člen ZIZ). V stečaju s plačilom kupnine prenehajo hipoteka, zemljiški dolg ter prepoved odtujitve in obremenitve (342. člen ZFPPIPP). Služnosti in bremena, ki jih prevzamete, morajo biti navedena v pogojih prodaje (184. člen ZIZ). Za osebne služnosti, stavbne pravice in stvarna bremena, ki ugasnejo, dobi upravičenec nadomestilo iz kupnine, lahko pa jih prevzamete vi in se nadomestilo odbije od kupnine (199. člen ZIZ).

Najemnike kupci največkrat spregledajo. Sklep o izročitvi je izvršilni naslov za izselitev dolžnika (192. člen ZIZ), ne najemnika. Najemna pogodba s prodajo ne preneha, novi lastnik vstopi v položaj najemodajalca in jo lahko odpove le po njenih in zakonskih pravilih. Stanovanje z najemnikom je zasedena nepremičnina, cena naj to odraža.

Kaj preveriti, preden položite varščino

• Zemljiška knjiga. Izpis za točno tisto parcelo ali del stavbe, s plombami. Primerjajte ga s pogoji prodaje: katera bremena prevzamete in ali je vknjižena predkupna pravica (182. in 184. člen ZIZ).
• Cenitev. Mnenje cenilca je objavljeno z odredbo (181. člen ZIZ). Preverite datum ogleda in ali je cenilec sploh vstopil v nepremičnino.
• Ogled. Če ni organiziran, si oglejte vsaj stavbo in okolico. Kar ne vidite, kupite na slepo.
• Najemna razmerja. Kdo nepremičnino dejansko uporablja, na kakšni podlagi in kako dolgo.
• Stroški in davek. Poleg kupnine računajte na vpis, posest in prenovo. Pri izvršilni dražbi je davek na promet nepremičnin vračunan v doseženo ceno in se poravna iz kupnine (14. člen ZDPN-2 in 197. člen ZIZ).

Kaj pregledamo pri klasičnem nakupu, je opisano na strani Pregled pred podpisom, branje zemljiškoknjižnega izpiska pa v članku Pravni pregled nepremičnine. Pri dražbi to opravite pred prijavo.

Tveganja: napake, izpraznitev, varščina in pravna sredstva

Ni jamčevanja za napake. V stečaju to določa zakon (340. člen ZFPPIPP). V izvršbi prodajalca v pogodbenem smislu ni in sodišče za stanje ne jamči, zato ne morete zahtevati odprave napak.

Izpraznitev. V izvršbi je sklep o izročitvi izvršilni naslov za izselitev dolžnika (192. člen ZIZ), tožiti vam ni treba. V stečaju sklep o izročitvi odloča le o vknjižbi (342. člen ZFPPIPP), zato izpraznjeno posest uredite v pogodbi.

Izguba varščine. Če kupnine ne plačate v roku, se iz varščine krijejo stroški nove prodaje in razlika v ceni (191. člen ZIZ), v stečaju je pogodbena kazen enaka varščini (334. člen ZFPPIPP). Ne dražite, česar nimate.

Pravna sredstva so ozka. Zoper sklep o domiku ni pritožbe, nepravilnosti pri dražbi uveljavljate šele s pritožbo zoper sklep o izročitvi (189. člen ZIZ). V stečaju se pritožijo samo upniki (344. člen ZFPPIPP), neuspeli udeleženci pogodbe ne morejo izpodbijati (342. člen ZFPPIPP). To vas varuje.

Pogosta vprašanja