Prodajna pogodba za nepremičnino: obvezne sestavine, ara in zemljiškoknjižno dovolilo

Nakup ali prodaja nepremičnine je največji posamični posel večine ljudi, pogodba pa pogosto najmanj natančno prebran dokument v njem. Vzorec s spleta ne pokrije tistega, kar gre v konkretni zadevi narobe: hipoteke, ki je nihče ne izbriše, kupnine, plačane pred vpisom, ali vlage po prvi zimi.

Spodaj po vrsti: oblika, sestavine, ara, zemljiškoknjižno dovolilo, davek, stvarne napake in zavarovanje plačila kupnine. Stanje 2026.

Pisna oblika in dva koraka do lastništva

S prodajno pogodbo se prodajalec zaveže izročiti nepremičnino tako, da kupec pridobi lastninsko pravico, kupec pa plačati kupnino (435. člen OZ). Pogodba o prenosu lastninske pravice na nepremičnini mora biti sklenjena pisno (52. člen OZ), ustni dogovor ali izmenjava sporočil ne ustvarita iztožljive obveznosti.

Lastninska pravica se pridobi z veljavnim pravnim poslom in izpolnitvijo zakonskih pogojev (40. člen SPZ), pri nepremičnini z vpisom v zemljiško knjigo na podlagi listine z zemljiškoknjižnim dovolilom (49. člen SPZ). Dokler kupec ni vpisan, je lastnik prodajalec, ne glede na plačano kupnino.

Obvezne sestavine prodajne pogodbe

Zakon sestavin ne našteva v enem členu, iz pravil pa izhaja, brez česa pogodba ne deluje. Kupnina mora biti določena ali vsaj določljiva, sicer se šteje, da pogodba ni nastala (442. člen OZ).

Ara: znamenje sklenitve, ne odstopnina

Ara je znesek, ki ga ena stranka ob sklenitvi da drugi v znamenje, da je pogodba sklenjena. Če ni dogovorjeno drugače, je pogodba sklenjena, ko je ara dana, ob izpolnitvi pa se všteje v kupnino (64. člen OZ). Pisne oblike ara ne nadomesti.

Najpogostejša zmota je, da je ara odstopnina. Ni: kdor je dal aro, ne more odstopiti tako, da jo pusti drugi stranki, prejemnik pa ne tako, da vrne dvojno aro, razen če je to izrecno dogovorjeno (64. člen OZ). Ara učinkuje, ko ena stranka pogodbe ne izpolni po svoji krivdi (65. člen OZ):

• Kupec ne izpolni. Prodajalec lahko zahteva izpolnitev in povrnitev škode ali obdrži aro.
• Prodajalec ne izpolni. Kupec lahko zahteva izpolnitev, škodo in vrnitev are ali dvojno aro: pri 10.000 EUR are torej 20.000 EUR.
• Kdor zahteva izpolnitev, ima tudi pravico do škode zaradi zamude, pretirano aro pa sme sodišče zmanjšati (65. člen OZ).

Zakon ne ureja primera, ko pogodba propade brez krivde, na primer ker banka ne odobri kredita. Ravno to določite v pogodbi: ali in kdaj se ara vrne ter kaj šteje za krivdo.

Zemljiškoknjižno dovolilo in overitev podpisa

Zemljiškoknjižno dovolilo je izrecna in brezpogojna izjava prodajalca, da dovoljuje vpis kupca kot lastnika. Brez njega vpis ni mogoč (49. člen SPZ). Podpis prodajalca na dovolilu overi notar in pri tem preveri EMŠO kupca (33. člen ZZK-1). Če dovolilo podpiše pooblaščenec, mora biti priloženo pooblastilo z overjenim podpisom prodajalca (34. člen ZZK-1). Overitev ni dovoljena, če manjkajo zakonske priloge: pri zemljiščih in hišah potrdilo o namenski rabi, po potrebi soglasje pristojnega organa, in če ima občina predkupno pravico, potrdilo, da je ne uveljavlja (33. in 38. člen ZZK-1). Za stanovanje v etažni lastnini te priloge niso potrebne (38. člen ZZK-1).

V praksi je ključno, kje dovolilo je. Če je v sami pogodbi, prodajalec s podpisom in overitvijo dovoli vpis, čeprav kupnine še ni prejel. Če je v ločeni listini, jo izroči ob plačilu ali deponira pri notarju, ki jo kupcu izroči po plačilu. Od tega je odvisno, kdo nosi tveganje med podpisom in vpisom.

Davek na promet nepremičnin: brez plačila ni overitve

Davek plača prodajalec (5. člen ZDPN-2) po stopnji 2 % (9. člen ZDPN-2) od prodajne cene, vključno s prevzetimi dolgovi (8. člen ZDPN-2). Napoved vloži v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri davčnem organu, kjer nepremičnina leži, in priloži pogodbo (11. člen ZDPN-2).

Davek je hkrati procesni pogoj: brez dokaza, da je plačan, da ga ni treba obračunati ali da pogodba ni predmet odmere, podpisov na pogodbi ni mogoče overiti (15. člen ZDPN-2). Stranki se lahko dogovorita, da davek ekonomsko nosi kupec, zavezanec pa ostane prodajalec.

Stvarne napake: kaj lahko kupec zahteva in v kakšnem roku

Prodajalec odgovarja za napake, ki jih je nepremičnina imela ob izročitvi, ne glede na to, ali je zanje vedel, in za pozneje odkrite, če je vzrok obstajal že prej (458. člen OZ). Napaka je stvarna, če nepremičnina nima lastnosti za običajno rabo, za posebno rabo, ki je bila prodajalcu znana, ali dogovorjenih lastnosti (459. člen OZ). Ne odgovarja pa za napake, ki so bile kupcu znane ali jih pri običajnem pregledu ne bi mogel spregledati, razen če je izjavil, da napak ni (460. člen OZ). Klavzula »videno kupljeno« ima torej zakonsko podlago, skritih napak pa ne izključi.

Roki so kratki. Očitne napake mora kupec grajati v osmih dneh po pregledu (461. člen OZ), skrite v osmih dneh od odkritja, po šestih mesecih od izročitve pa prodajalec ne odgovarja več, razen če je dogovorjen daljši rok (462. člen OZ). Šest mesecev pogosto ne zajame niti ene kurilne sezone, zato je daljši rok smiseln. Kaj pregledati pred podpisom, opisujeta Pregled pred podpisom in Pravni pregled nepremičnine.

Zavarovanje plačila kupnine in kje se v praksi zalomi

Kupec plača, preden je vpisan, prodajalec izroči dovolilo, preden je plačan. Zaporedje, ki ta razkorak skrajša in ga uporabljamo pri nas:

1. Pregled zemljiške knjige in bremen pred podpisom česarkoli, tudi are.
2. Pogodba z dovolilom v ločeni listini, ki jo prodajalec overi po plačilu davka in deponira pri notarju.
3. Napoved in plačilo davka v 15 dneh (11. člen ZDPN-2), nato overitev (15. člen ZDPN-2).
4. Plačilo kupnine prek notarske hrambe ali neposredno, pri hipoteki del kupnine banki za izbrisno pobotnico.
5. Izročitev dovolila in predlog za vpis, ko je kupnina plačana in izbris hipoteke zavarovan.
6. Primopredaja z zapisnikom: nevarnost preide na kupca (436. člen OZ), tečejo roki za napake (461. člen OZ).

Zaznamba vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice kupca dodatno zavaruje, da ga med podpisom in vpisom ne prehiti druga pogodba ali prodajalčev upnik.

Kje se najpogosteje zalomi: ara je plačana pred pregledom zemljiške knjige, nato se izkaže hipoteka, ki presega kupnino. Dovolilo je v pogodbi, kupnina v obrokih, kupec je vpisan, prodajalec čaka. Nepremičnina je opisana z naslovom in garaža ni predmet pogodbe. Prodajalec zamudi napoved davka, kupčev kredit poteče.

Pogosta vprašanja