Provizije nepremičninskih posrednikov: konec zakonske omejitve višine
Zakonska omejitev višine provizije nepremičninskega posrednika (4 % pri prodaji, ena mesečna najemnina pri najemu) je z odločbo Ustavnega sodišča v celoti razveljavljena, tudi za potrošnike pri stanovanjskih nepremičninah. Višino provizije je odslej mogoče prosto dogovoriti. V veljavi ostaja pravilo, da posrednik ne sme zaračunati stranki, ki njegovih storitev ni naročila, veljajo pa tudi splošna pravila o nepoštenih pogodbenih pogojih.
Odločba Ustavnega sodišča o omejitvi provizij nepremičninskega posredovanja je bila v javnosti pogosto povzeta poenostavljeno. Pot do končne razveljavitve je bila dvostopenjska in je vključevala tudi predhodno vprašanje Sodišču Evropske unije, kar je za razumevanje pravnega učinka pomembno.
Kaj je zakon omejeval
Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) je v prvem in drugem odstavku 5. člena določal najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje: 4 % pogodbene cene pri nakupu ali prodaji (kadar je pogodbena vrednost znašala vsaj 10.000 EUR) in največ eno mesečno najemnino pri najemu. Ta omejitev je dolga leta veljala brez izjeme, ne glede na vrsto nepremičnine ali vrsto stranke. Skupina nepremičninskih družb je izpodbijala njeno ustavnost.
Razveljavitev v dveh korakih
Ustavno sodišče je v zadevi U-I-205/19, U-I-230/19 odločalo v dveh fazah. Z delno odločbo (26. 10. 2023) je omejitev razveljavilo v delu, ki se ni nanašal na posredovanje pri stanovanjskih nepremičninah s fizično osebo kot kupcem ali najemnikom, torej za poslovne nepremičnine in posle s pravnimi osebami. V tem delu po presoji sodišča javna korist ni bila zadostno izkazana. Z isto odločbo je bil razveljavljen tudi 150-evrski strop dejanskih stroškov iz tretjega odstavka 25.a člena ZNPosr.
Za preostali del, torej za omejitev pri stanovanjskih nepremičninah s fizičnimi osebami, je Ustavno sodišče postopek prekinilo in Sodišču EU postavilo predhodno vprašanje. Po prejetem odgovoru je s končno odločbo (seja 29. 9. 2025, Uradni list RS št. 76/2025) razveljavilo tudi ta del. Odločitev je bila sprejeta z ozko večino (pet glasov proti štirim), kar pomeni, da je ne gre razumeti kot širšega premika sodne prakse.
Vloga prava EU: predhodno vprašanje, ne sodba proti Sloveniji
Pomembno je razumeti pravno pot. Ustavno sodišče je na podlagi 267. člena Pogodbe o delovanju EU samo postavilo predhodno vprašanje Sodišču EU, ali omejitev provizije nasprotuje Listini EU o temeljnih pravicah v zvezi z Direktivo 2006/123/ES o storitvah na notranjem trgu. Sodišče EU je odgovorilo, da taka omejitev sama po sebi ni v nasprotju s pravom EU, če ni diskriminatorna in je sorazmerna.
Razveljavitev torej ni posledica prava EU. Sodišče EU omejitve ni prepovedalo. Ustavno sodišče jo je razveljavilo na podlagi slovenske Ustave, natančneje pravice do svobodne gospodarske pobude (74. člen Ustave), ker zakonodajalec ni izkazal, da je bila omejitev nujna in sorazmerna za dosego zasledovanih ciljev.
Kaj ostaja v veljavi
Odprava zgornje meje ne pomeni, da je dovoljeno vse. V veljavi ostaja pravilo tretjega odstavka 5. člena ZNPosr, po katerem posrednik ne sme zaračunati plačila stranki, ki z njim ni sklenila pogodbe o posredovanju. Če torej posrednika najame prodajalec, ne more računati provizije kupcu, in obratno.
Veljajo tudi splošna pravila: Obligacijski zakonik (o nepoštenih pogodbenih pogojih in oderuštvu) in Zakon o varstvu potrošnikov. Izrazito nesorazmerno ali netransparentno dogovorjena provizija je zato lahko sporna tudi brez zakonsko določene zgornje meje.
Kaj to pomeni v praksi
Za nepremičninske posrednike odprava meje prinaša več pogodbene svobode, hkrati pa večjo odgovornost za poštene in pregledne pogodbe. Za naročnike je pred podpisom pogodbe o posredovanju priporočljivo natančno preveriti, katera opravila so vključena v provizijo (oglaševanje, priprava listin, udeležba pri overitvi podpisov, vodenje postopkov pri banki), zahtevati jasno navedeno višino provizije in vseh morebitnih dodatnih stroškov ter preveriti, ali posrednik izroči splošne pogoje poslovanja in dokazilo o zavarovanju odgovornosti.
Ker zakonske meje ni več, postane vsebina pogodbe osrednje vprašanje. Skrbno oblikovana pogodba o posredovanju je v novem okviru pomembnejša kot prej.
Kako se provizija, davek, notar in sodne takse seštejejo pri vašem poslu, pokaže naš pregled pred podpisom.
Ali velja 4-odstotna omejitev provizije še za nakup stanovanja?
Ne. Zakonska omejitev višine provizije je z odločbo Ustavnega sodišča razveljavljena v celoti, tudi za nakup ali najem stanovanjske nepremičnine s strani fizične osebe. Višino je mogoče prosto dogovoriti, veljajo pa splošna pravila o nepoštenih in nesorazmernih pogodbenih pogojih.
Ali je omejitev odpravljena tudi za najem?
Da. Omejitev, po kateri provizija pri najemu ni smela preseči ene mesečne najemnine, je prav tako razveljavljena. Tudi tu velja pogodbena svoboda.
Ali je omejitev odpravilo Sodišče EU?
Ne. Ustavno sodišče je Sodišču EU samo postavilo predhodno vprašanje, to pa je odgovorilo, da omejitev sama po sebi ni v nasprotju s pravom EU. Omejitev je nato razveljavilo Ustavno sodišče na podlagi slovenske Ustave (74. člen).
Ali lahko posrednik zaračuna provizijo tako kupcu kot prodajalcu?
Ne avtomatično. Posrednik lahko provizijo zaračuna le stranki, ki je z njim sklenila pogodbo o posredovanju. Če ga je najel prodajalec, kupcu provizije ne sme zaračunati, in obratno.
Kaj naj preverim pred podpisom pogodbe o posredovanju?
Katera opravila zajema provizija, jasno navedeno višino plačila in morebitne dodatne stroške ter ali posrednik izroči splošne pogoje poslovanja in dokazilo o zavarovanju odgovornosti. Ker zakonske meje ni več, je vsebina pogodbe ključna.
Pravni viri
- Odločba U-I-205/19, U-I-230/19, Ustavno sodišče RS
- Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), PISRS
Povezave vodijo na uradne vire.